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头顶融资“紧箍咒”脚踩增持“风火轮”地产业怎么了?

日期:2019-12-21 12:38:50

当头顶融资的“铁环”和踩在“热车轮”上的脚增加其持有量时,房地产行业有什么问题?工业资本轮流,真正的货币和白银是明确的。

企业间接融资的“魔咒”,当投资者踏上增持的“热轮”时,房地产业必然成为市场关注的焦点。

过去两个月,房地产金融受到全面监管,房地产资金的“龙头”进一步收紧,这也让许多投资者对房地产行业的未来叫苦连天。然而,许多工业资本和金融资本仍然对房地产行业的投资价值和发展前景充满信心,并公开增加了对相关目标的持股。

据统计,仅9月份以来,金融街(000402)、卧龙地产(600173)、湘江控股(600162)、滨江集团(002244)和光宇集团(002133)等五家上市房地产公司就发布了增加实际控制人或其他资本的公告。涉及的资金数额不小。例如,金融街和湘江控股已分别增持至7.59亿元和5.95亿元。

在h股公司中,富力房地产(02777)由摩根大通(JPMorgan Chase)增资,资本为2081.67万港元。龙湖集团(00960)由大股东吴雅军家族信托(魅力人才国际有限公司)增加546.4万港元。

当唱空的“友谊”和唱太多的“爱”时,你会唱“两难”吗?

融资困难,房地产业必将衰落。

房地产行业一直是投资者最关心的行业之一。目前,房地产企业融资难是一个鲜有争议的事实。

5月17日,中国银行业监督管理委员会发布《关于开展“巩固反乱成果、推进合规建设”工作的通知》(即“23号文件”),对住房企业的一些“曲线”融资方式进行了说明,禁止信托公司直接向“四证”不全的开发商提供融资;或者通过股权投资+股东贷款、股权投资+债权认购不良、应收账款、特定资产收益权等方式变相融资。;严禁直接或变相为房地产企业提供融资支付土地抵押价款。

最近,这种限制房地产企业融资的趋势进一步加强。例如,在窗口指引的要求下,更多的信托公司无法增加房地产信托业务的规模,信托公司投资房地产行业的资金规模和比例自7月份以来明显下降。此外,监管部门还对房地产开发贷款实施了限制,规定3月底余额不得超过规模。

由此可见,住房企业近期面临的融资环境可谓严峻。作为回应,融创中国董事长孙宏斌在8月底的公司业绩会议上用“前所未有”一词描述了形势的严峻性。然而,联讯证券首席经济学家李麒麟简单地说,“住宅企业融资的冬天已经到来”。

房地产行业一直是资本密集型行业。在融资口极度收紧后,完全可以预见该行业随后的投资强度将会加速下降。此外,这种趋势还会持续一段时间,最终传递给大多数住宅企业将是一个致命的结果。

由于利润极其糟糕,房地产行业也看到投资者立即“用脚投票”。整个8月份,a股房地产板块指数下跌6.08%,跌幅远远超过大盘,当月上证综指下跌1.58%。

然而,唱空歌是明智的吗?多党基金已经准备好复制底部并付诸行动。

金融业资本轮流

当行业的坏消息袭来时,总会有一些基金善于寻找机会,敢于挖掘价值。这是市场最大的魅力之一。

从公众信息来看,很多产业资本和金融资本仍然对房地产行业持乐观态度,并表达了他们对增持的看法。

9月5日,光宇集团宣布,公司实际控制人王伊蕾的协调代理单玲玲于9月4日增持股份138.57万股,占公司股本总额的0.18%,增加467.5万元。单玲玲表示,从2019年9月4日至2020年3月3日,该计划的总增幅不低于1000万元(包括此次的467.5万元)。增加的基础是对公司未来可持续稳定发展的信心,对公司价值和管理团队的认可,以及对公司股票价值的仔细分析和合理判断。

9月9日,金融街宣布其股东长城人寿保险有限公司于9月6日通过大宗交易收购了金融街四家公司在二级市场持有的股份。转让股份总数为89026229股,占金融街总股本的2.9785%。转让价格为每股8.53元,约7.59亿元。

9月11日,香江控股发布通知称,金鹰基金和金元苏南打算分别将其1.18亿股和1.18亿股转让给公司控股股东南方香江的股票账户,转让价格为每股252元。南方湘江此次转让股份总数为2.36亿股,占公司总股本的6.955%,总转让价格为5.95亿元。

同日,滨江集团宣布,实际控制人兼董事长齐金星于9月10日和11日通过二级市场增持公司股份258.48万股,占公司总股本的0.08%。齐金星不排除进一步增加公司股份的可能性。

9月16日,卧龙房地产集团有限公司发布股东权益变动提示性公告,称浙江龙胜在2019年8月19日至2019年9月16日期间通过上海证券交易所系统增持股份3,555,989股,占公司总股本的5.00%。

此前,中国平安刚刚完成了对中国金茂15.2%股份的收购,成为该公司的第二大股东。泰康人寿再次将其在保利地产0.97%的股份增加至6.27%。

金融资本和产业资本轮流增持房地产股份,表明房地产资产不仅满足资本配置的需要,而且还具有一定的投资价值。

长期机遇,房地产投资逻辑值得关注

房地产股票的投资机会和价值在哪里?

首先,从估值角度来看,自2012年以来,房地产行业估值的峰值和底部相对稳定。截至9月18日,房地产行业的动态市盈率为7.3倍,比2018年10月18日的底部估值水平(6.9倍动态市盈率)高6%。近年来一直处于最低水平,一些占主导地位的房地产股明显具有长期配置价值。

其次,股息和政府债券的利差可能会继续上升,这使得房地产股票的长期投资价值更加突出。这也是保险基金偏好房地产股票的原因之一。2018年7-8月、10月和2019年初之后,房地产行业的股息收益率再次与10年期国债收益率基本持平,达到3.1%。华创证券预计,在当前全球流动性宽松、中国经济下行压力大的背景下,未来10年美国国债收益率将继续下降,而股息收益率将继续上升,房地产行业的表现将更有把握。

特别值得一提的是,主流住宅企业的股利分配比例并不小。数据显示,2015年至2018年,10家主流住宅企业的平均股息分配比例为37%。这种股息分配显然对保险基金和工业资本等长期基金具有吸引力。

最后,鉴于紧缩政策给金融业带来的普遍融资困难,分析师建议投资者进行理性分析,区别对待。总体而言,优质住房企业仍然是银行的主要客户,而更依赖非标准融资的中小住房企业显然面临着更大的收紧发展贷款等政策的压力。因此,所谓的“住房企业融资难”具有一定的结构性。从这个角度来看,那些具有信用优势、周转速度和产品影响力的优质住宅企业仍然不用担心赚钱,而相应的公司股票值得投资者关注。

另一方面,政策方面和融资方面的边际收紧预示着房地产业必将迎来新一轮洗牌。这一结果将加速房地产公司集中度的提高。如果存在适者生存的情况,行业中的强者将保持强势,房地产行业估值的上升可能是也可能不是刺激因素。

(编辑:赵金波)


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